Pronajímatel vs. neplatící nájemce: kde jsou hranice zadržovacího práva?
Když nájemce přestane platit, pronajímatel často hledá rychlý a účinný způsob, jak svou pohledávku ochránit. Pokud v pronajatém prostoru zůstalo vybavení, zboží nebo technologie, může se nabízet jednoduché řešení: věci zadržet a tím zvýšit tlak na úhradu dluhu.
Jenže právě tady je potřeba být opatrný.
Nejvyšší soud v nedávném rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2057/2025 připomněl, že zadržovací právo pronajímatele není neomezené. Ne všechno, co se nachází v pronajatém prostoru, lze automaticky použít jako „pojistku“ proti dlužnému nájemnému.
Hlavní vzkaz pro pronajímatele
Rozhodující není jen to, kde se věc nachází, ale především komu patří.
Pronajímatel může být ve složité situaci zejména tehdy, když se v prostoru nachází věci, které nájemce pouze užívá, ale nevlastní. V praxi může jít například o vybavení dodavatelů, leasingové předměty, vypůjčené technologie, zboží třetích osob nebo věci zákazníků.
Pokud taková věc nepatří nájemci, její zadržení může být problém.
Musí pronajímatel všechno prověřovat předem?
Nejvyšší soud po pronajímateli nepožaduje, aby před zadržením věcí složitě dokazoval vlastnictví každé jednotlivé položky. Neznamená to ale, že může postupovat naslepo.
Pronajímatel by měl věnovat pozornost tomu, zda z okolností nevyplývá, že věc může patřit někomu jinému. Typicky může jít o označení věci, servisní štítky, dodavatelské vybavení, leasingovou dokumentaci nebo jiné indicie, které ukazují na vlastnictví třetí osoby.
Jinými slovy: není nutné předem vyřešit úplně všechno, ale již u zadržení je nutné jednat obezřetně.
Kdo musí prokázat, že věc nepatří nájemci?
V praxi lze u věcí umístěných v pronajatém prostoru zpravidla vycházet z toho, že patří nájemci. Pokud ale třetí osoba tvrdí, že věc je její, musí své vlastnictví doložit.
Jakmile se jí to podaří, situace se pro pronajímatele mění. Nestačí říci, že byl v dobré víře, že věc patřila nájemci. Pronajímatel totiž při zadržení věcí postupuje na vlastní riziko.
Proč na tom záleží?
Protože neuvážený postup může z původně silné vyjednávací pozice udělat zbytečný spor.
Pronajímatel může řešit nejen dluh nájemce, ale následně také požadavek třetí osoby na vydání věci, případně další související nároky. U provozů, kde se běžně používá cizí vybavení nebo zboží, toto riziko není teoretické, ale velmi praktické.
Co doporučujeme?
Zadržovací právo může být užitečný nástroj. Nemělo by ale být jedinou ochranou pronajímatele.
U nájemních vztahů se vyplatí předem promyslet zejména:
- jaké věci se v prostoru mohou nacházet a komu mohou patřit,
- zda nájemní smlouva řeší věci třetích osob,
- zda má nájemce povinnost o takových věcech pronajímatele informovat,
- jakým způsobem zadržení věcí provést a zdokumentovat (zejména z hlediska jejich stavu a poškození)
- jaké jiné zajištění má pronajímatel k dispozici,
- kdo a jak bude reagovat, pokud se o zadrženou věc přihlásí třetí osoba.