Prezident republiky podepsal dne 17.9. 2026 rozsáhlou novelu stavebního zákona, která mimo jiné zavádí novou kategorii tzv. „staveb pro hromadné bydlení“ a měla by mimo jiné přispět ke zrychlení povolovacích procesů výstavby. Nejvýznamnější změny zaváděné novelou budou účinné od 1.1.2027.
Nový režim staveb pro hromadné bydlení
Za stavbu pro hromadné bydlení se bude považovat jedna stavba nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení a s celkovou podlahovou plochou nejméně 10 000 m².
Rozhodujícím měřítkem tak nebude počet bytů, ale celková podlahová plocha.
U smíšených projektů se bude posuzovat převažující funkce celé stavby nebo souboru staveb. Do limitu 10 000 m² se přitom započítává celková podlahová plocha, tedy nejen bytová, ale také nebytová část projektu.
Stavby pro hromadné bydlení budou zařazeny mezi takzvané vyhrazené stavby, jejichž plánování, výstavba a provozování bude dle nové právní úpravy ve veřejném zájmu.
Povolování proto přejde z místních stavebních úřadů na centrální státní stavební správu, tedy na nově vzniklý Úřad rozvoje území České republiky jednostupňovém řízení bez možnosti odvolání.
Jedno řízení, více posuzovaných oblastí
Novela obecně posiluje princip jednoho řízení, jednoho úřadu a jednoho výsledného rozhodnutí. Stavební správa má v rámci povolování převzít také část působnosti dnešních dotčených orgánů, například v oblasti ochrany přírody, zemědělského půdního fondu, vod, lesa nebo veřejného zdraví.
Kromě výše uvedených změn přichází i další:
Posílení postavení plánovacích smluv
Novela zavádí možnost, aby se stavebník domáhal u soudu nahrazení chybějícího souhlasu obce, městské části nebo kraje s uzavřením plánovací smlouvy, pokud orgán neuzavře smlouvu v přiměřené době, ačkoli návrh stavebníka splňuje podmínky územního nebo regulačního plánu a je přiměřený okolnostem.
Nové zásady
Pracuje s novými zásadami. Orgány územního plánování a stavební úřady mají při rozporu zájmů provádět test proporcionality; znemožnit rozvoj sídel, hospodářství, veřejné infrastruktury nebo výstavbu lze jen tehdy, nelze-li zajistit ochranu jiných hodnot podmínkami či kompenzačními opatřeními.
Nahrazení zastavěného území „zastavitelným územím“
Novela opouští pojem zastavěného území a nahrazuje se „zastavitelným územím“ vymezovaným na základě územně analytických podkladů. Vymezení bude nově zajišťovat úřad rozvoje území kraje formou opatření obecné povahy a nikoli obec.
Fikce povolení u jednoduchých staveb ve zrychleném řízení
Novela obsahuje nový § 212a, podle kterého nevydá-li stavební úřad v zákonné lhůtě rozhodnutí o povolení záměru jednoduché stavby (tedy ve zrychleném řízení), nastupuje zákonná fikce povolení.