Připravovaný zákon o realitním zprostředkování

S ohledem na vývoj událostí se zdá, že by se český právní řád mohl dočkat regulace činnosti realitních zprostředkovatelů. Vláda totiž na své schůzi dne 21. 1. 2019 schválila návrh zákona o realitním zprostředkování předložený Ministerstvem pro místní rozvoj (dále jen „Návrh“). První návrh zákona upravující podmínky realitního zprostředkování přitom ministerstvo předložilo vládě už v roce 2016, nicméně tento mu byl vrácen Legislativní radou vlády k přepracování. Návrh byl předložen Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky dne 6. 2. 2019.^[1]

Cílem tohoto článku je poskytnout čtenáři povědomí o stěžejních bodech navrhované úpravy. Dovolujeme si rovněž upozornit, že článek reflektuje stav Návrhu v době jeho předložení Poslanecké sněmovně a v následujícím legislativním procesu tedy lze rozumně očekávat podávání pozměňovacích návrhů a související možnost změny konečné dikce zákona oproti Návrhu.

Realitní zprostředkování jako vázaná živnost

Jednou z nejzásadnějších připravovaných novinek je zařazení realitní činnosti mezi vázané ohlašovací živnosti na rozdíl od dosavadní praxe, kdy je realitní činnost vykonávána na základě ohlašovací živnosti volné. V případě přijetí návrhu tak pravděpodobně dojde i ke změně živnostenského zákona, spočívající v zavedení nové vázané živnosti nazvané „Realitní zprostředkování“, pro jejíž výkon bude nově nad rámec všeobecných podmínek provozování živnosti nutné splnit i požadavky zákona na odbornou způsobilost.

Odborná způsobilost se bude prokazovat dosaženým vzděláním, případně kombinací dosaženého vzdělání a praxe. Osoby vykonávající realitní zprostředkování budou muset mít dokončené vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání právo, ekonomické obory se stanoveným zaměřením nebo v oblasti vzdělávání stavebnictví se stanoveným zaměřením, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání. Jestliže zájemce o výkon Realitního zprostředkování nesplňuje podmínku vysokoškolského vzdělání ve výše uvedených programech, může být tento nedostatek „zhojen“ vykonáním alespoň tříleté praxe v oboru, pokud zájemce dosáhl jiného vysokoškolského vzdělání, vyššího odborného či středního vzdělání zakončeného maturitní zkouškou, anebo případně získáním profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona.

V důsledku toho dojde k zúžení obsahu stávajícího oboru volné živnosti „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“ na „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“, čímž bude dosaženo sledovaného záměru znemožnění výkonu realitního zprostředkování jinak než v rámci stejnojmenné vázané živnosti.

Realitní zprostředkování a smlouva o realitním zprostředkováním

Návrh definuje samotný pojem realitní zprostředkování jako činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy^[2], přičemž realitní smlouvou se rozumí smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovitosti, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitost, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.^[3] Půjde tedy zejména o smlouvy darovací, kupní, směnné, smlouvy o převodu podílu v bytovém družstvu nebo smlouvy o zřízení služebnosti bydlení. Realitním zprostředkováním bude typicky úplatná služba prokazatelně směřující k zprostředkování realitního obchodu, potažmo uzavření realitní smlouvy.

Smlouvu o realitním zprostředkování, jakožto smlouvu uzavíranou mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem o služby realitního zprostředkování, bude nutné uzavřít v písemné formě, v opačném případě se zájemce může dovolávat její neplatnosti pro nedostatek formy.^[4]

Mezi podstatné náležitosti smlouvy budou patřit označení předmětné nemovitosti, výše úplaty, a konečně výše provize realitního zprostředkovatele nebo způsob jejího určení. Stanovení provize nejasně či nejednoznačným způsobem tak nadále nebude možné, a jakýkoliv nedostatek podstatných náležitostí smlouvy bude opravňovat zájemce k dovolání se neplatnosti takové smlouvy. Nebudou-li při uzavírání smlouvy uvedené údaje známy (např. při vyhledávání nemovitostí dle zadaných kritérií), ujednají smluvní strany tyto náležitosti alespoň obecným způsobem. Pod sankcí relativní neplatnosti stanoví Návrh rovněž zákaz uzavření smlouvy o realitním zprostředkování na stejné listině, jako je realitní smlouva. I v tomto případě je oprávněn vznést námitku neplatnosti pouze zájemce.^[5]

Zapisuje-li se dotčená nemovitost do katastru nemovitostí, bude realitní zprostředkovatel dále povinen předat zájemci nejpozději při uzavření realitní smlouvy výpis z katastru nemovitostí nikoliv starší 3 pracovních dnů přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování.^[6] Tento výpis může být pořízen i dálkovým přístupem a za účelem přiložení ke smlouvě převeden do listinné podoby prostým vytištěním.^[7] Nedodržení této povinnosti ze strany zprostředkovatele je sankcionováno možností zájemce odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování ve lhůtě 14 dní ode dne jejího uzavření.

Bude-li zájemce spotřebitelem, nebude možné ujednat ve smlouvě o realitním zprostředkování jeho povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.^[8] Ve smlouvě o realitním zprostředkování tedy nebude možné platně sjednat např. povinnost zájemce koupit zprostředkovatelem vyhledanou nemovitost, a to ani v rámci smlouvy o smlouvě budoucí kupní.

Povinné pojištění zprostředkovatelů

Realitní zprostředkovatel bude muset být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, a to s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3.500.000,- Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce.^[9]

Na vyžádání bude zprostředkovatel povinen předložit zájemci pojistku potvrzující uzavření výše uvedené smlouvy^[10], a dále tuto smlouvu do 10 pracovních dnů ode dne jejího uzavření předložit ministerstvu.

Pokud by zprostředkovatel takovou pojistnou smlouvu neuzavřel, dopustil by se přestupku s možností uložení pokuty až do výše 1.000.000,- Kč. V případě nepředložení smlouvy ministerstvu půjde o přestupek se sankcí až do výše 100.000,- Kč.

Nová pravidla pro úschovu

Návrh zakotvuje zákaz zprostředkovatelům nabízet v rámci zprostředkovávané záležitosti úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, stejně jako zákaz nabízení zprostředkování poskytnutí takové úschovy jinou osobou než bankou, notářem nebo advokátem.^[11]

Současné znění Návrhu se přitom dle jeho doslovné textace vztahuje na nabízení zprostředkování. To by se však mohlo změnit v důsledku pozměňovacích návrhů, které navrhují upravit uvedené zákazy ve smyslu zákazu samotného poskytování a zprostředkování poskytnutí úschovy, případně v omezení výše přijaté částky, kterou by zprostředkovatel případně byl oprávněn do úschovy převzít.^[12]

Informační povinnost

Zprostředkovatel bude při uzavření smlouvy o zprostředkování povinen poskytnout zájemci informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětné nemovitostí, a to včetně těch, které jsou  zapsané ve veřejných seznamech, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.^[13] V případě, že předmětná nemovitost není v době uzavření smlouvy o zprostředkování známa, je třeba výše uvedené informace poskytnout nejpozději do 14 dní ode dne jejího určení.^[14]

Návrh tedy klade na zprostředkovatele povinnost nejen zájemce pravdivě informovat o všech jemu známých závadách, ale implicitně také povinnost existenci takových závad zkoumat a odhalovat, a to se zvýšeným standardem pečlivosti vzhledem k jeho postavení odborníka.

Pokud zprostředkovatel výše uvedené povinnosti v zákonných lhůtách nesplní, bude zájemce oprávněn od smlouvy odstoupit.

Výhradní realitní zprostředkování

Návrh počítá také s úpravou výhradního realitního zprostředkování, kterým se rozumí ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem ohledně konkrétní nemovitosti spočívající v omezení práva zájemce na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování i s jiným realitním zprostředkovatelem, stejně jako práva zájemce na uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele. Výhradní realitní zprostředkování bude muset být sjednáno písemně pod sankcí relativní neplatnosti.

Připravovaná úprava stanoví také maximální možnou dobu trvání výhradního zprostředkování pro případy, kdy je zájemcem spotřebitel. V takových případech nesmí délka trvání překročit 6 měsíců, nicméně Návrh výslovně připouští možnost opětovného sjednání výhradního zprostředkování.^[15]

Provize a její výplata

Nová pravidla se mají vztahovat i na výplaty provizí za zprostředkování. Pokud nebude smluvními stranami ujednáno jinak, bude provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, tedy smlouvy o samotném převodu vlastnického práva k nemovitosti apod., respektive dnem účinnosti takové smlouvy.^[16]

Smluvní volnost stran ovšem nebude bezbřehá. Splatnost provize bude moci být ujednána nejdříve po obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy a zájemce bude muset být o takto určené splatnosti provize výslovně poučen ve smlouvě o realitním zprostředkování.^[17]

Návrh dále chrání zájemce - spotřebitele před nepoctivým jednáním zprostředkovatelů, kteří nárokují vyplacení provize za uzavření realitní smlouvy, i pokud byla realitní smlouva uzavřena až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy. Zprostředkovatelé tak nebudou mít možnost nárokovat provizi v případě, pokud k uzavření realitní smlouvy za trvání zprostředkovatelské smlouvy nedošlo z důvodu jejich nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti.^[18]

Závěr

Závěrem tohoto článku lze poznamenat, že Návrh ve shodě s jeho účelem, jak byl proklamován v důvodové zprávě, zajišťuje vyšší míru ochrany klienta – zájemce, s důrazem na ochranu spotřebitele a kultivuje prostředí realitního zprostředkování s ohledem na evropské standardy.

Předpokládaná účinnost Návrhu je stanovena na 1. 1. 2020.

Vzhledem k tomu, že je Návrh na samém počátku legislativního procesu a o jeho dalším osudu tak prozatím lze pouze spekulovat, budeme pro Vás jeho další legislativní vývoj sledovat a průběžně Vás o něm informovat.

[1] Návrh byl rozeslán poslancům jako sněmovní tisk č. 391/0, k dispozici online zde.

[2] § 2 písm. a) Návrhu.

[3] § 2 písm. d) Návrhu.

[4] § 9 odst. 2 Návrhu.

[5] § 15 Návrhu.

[6] § 11 odst. 1 Návrhu.

[7] § 11 odst. 2 Návrhu.

[8] § 14 Návrhu.

[9] § 7 odst. 1 Návrhu.

[10] § 8 Návrhu.

[11] § 4 Návrhu.

[12] K dispozici online zde.

[13] § 12 odst. 1 Návrhu.

[14] § 12 odst. 2 Návrhu.

[15] § 17 odst. 4 Návrhu.

[16] § 19 odst. 1 Návrhu.

[17] § 19 odst. 2 Návrhu.

[18] § 19 odst. 4 Návrhu.