Neues Katastergesetz in der Slowakei im Gesetzgebungsverfahren

Im März letzten Jahres wurde zum sektorübergreifenden Anhörungsverfahren der Entwurf eines neuen Gesetzes über das Immobilienkataster (Katastergesetz) und zur Änderung und Ergänzung einiger Gesetze (nachfolgend nur der „Entwurf“) vorgelegt, das das bisherige Gesetz Nr. 162/1995 Z.z. ersetzen soll. Unter Berücksichtigung der Änderungen in der Organisation der lokalen Staatsverwaltung hielt es der Vorleger - das Amt für Geodäsie, Kartographie und Kataster (nachfolgend nur das „Amt“) - für angebracht, das neue Katastergesetz erst nach Verabschiedung der Rechtsvorschriften zur Regelung der Stellung und Befugnisse der Organe der lokalen Staatsverwaltung zu verfassen (dies geschah im Oktober 2013). Zur Verfassung des ganz neuen Katastergesetzes kam es sowohl im Hinblick auf den aktuellen Bedarf an der Modernisierung des Immobilienkatasters als auch auf den Umfang der vorgeschlagenen Änderungen. Der Entwurf wurde dieses Jahr im März zu der Verhandlung der Regierung abgeschickt, die dazu bisher keine Stellung genommen hat.

Die neue Rechtsvorschrift setzt sich zum Ziel, insbesondere die Regelung der Rechte und Pflichten auf dem Gebiet des Immobilienkatasters übersichtlicher zu gestalten und legislative Bedingungen zur Verbesserung seiner Funktion unter Berücksichtigung der Anforderungen der Praxis zu schaffen. Zu diesen Anforderungen gehören insbesondere die Beschleunigung und Qualitätssteigerung der Immobilienerfassung, Vereinfachung des Zugangs zu den im Immobilienkataster erfassten Angaben und Steigerung der Lokalisierungssicherheit der Lage und der Form der Immobilie auf der Erdoberfläche.

Der Entwurf führt viele Änderungen ein, die wichtigsten davon sind (mit einigen befassen wir uns noch weiter unten):

• neue Definition des Grundstücks als Gegenstands eines Rechts durch dessen eindeutige Grenze unter gleichzeitiger Übertragung der in solcher Weise bestimmten Grenze in die entsprechende Vektorkatasterkarte;
• Sonderteil des Katastergesetzes, der geodätischen und kartografischen Tätigkeiten gewidmet ist;
• Pflicht des Amtes, ein Verzeichnis der autorisierten Geodäten und Kartographen in der Katasterabteilung zu führen;
• Pflicht der amtlichen Prüfung des Operats der Vermessung der Grundstücksgrenze;
• neues Institut des geometrischen Plans zur Bestimmung der Grundstücksgrenze im geodätischen Referenzsystem zur Bestimmung der Lage;
• Elektronisierung des Immobilienkatasters;
• Präzisierung des Begriffs „Immobilienkataster“ als öffentlichen Registers über die ausgewählten Immobilien (Grundstücke, Gebäude, Tiefbauten, Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume);
• Definition dessen, was „Katastergegenstand“ ist (es sind nur solche Immobilien und Rechte an Immobilien, die im Katastergesetz genau spezifiziert sind);
• Einführung der Evidenz der Immobilienpreise im Kataster;
• Einführung der neuen speziellen Formen des Katasterverfahrens;
• Erweiterung der Gründe für die Unterbrechung und Einstellung des Verfahrens über den Eintragungsantrag;
• Präzisierung der Bestellung des Verfahrens über den Vermerk und über die Fehlerkorrektur im Katasteroperat;
• Einführung einer neuen Katasterausgabe – Immobilienaufstellung, die das Verzeichnis aller Immobilien eines Eigentümers, Verwalters oder Mieters aus dem gesamten Gebiet der Slowakischen Republik enthalten wird;

 

Geometrischer Plan zur Bestimmung der Grundstücksgrenze (§ 94 Abs. 4 des Entwurfs)

Laut der Begründung des Entwurfs stammt die Bestimmung und Lokalisierung von mehr als einem Drittel aller Grundstücke in der Slowakei noch aus geodätischen Systemen Ungarn-Österreichs. Für die Zwecke der Präzisierung der Evidenz der Grundstücksgrenze führt daher der Entwurf ein neues Institut des geometrischen Plans zur Bestimmung der Grundstücksgrenze im geodätischen Referenzssystem zur Bestimmung der Lage ein. Nach der aktuellen Rechtsregelung ist es möglich, im Kataster nur einen solchen geometrischen Plan einzutragen, der zur Teilung, Vereinigung oder einer anderen Änderung der faktischen Grundstücksgrenze dient.

Im Falle der Verabschiedung des Entwurfs wird es den Grundstückseigentümern ermöglicht, sich an der Entscheidung darüber zu beteiligen, wie hochwertig ihr Grundstück im Kataster erfasst werden soll und mit welcher Sicherheit die Grundstücksgrenze auf das Terrain übertragen werden kann. Der Staat verfügt natürlich nicht über genügende Kapazitäten, um eine flächendeckende Vermessung aller im Referenzsystem bisher nicht bestimmten Grundstücke zu überdachen, und überlässt daher diese Verantwortung primär den Eigentümern. Die Bestimmung des genauen Ausmaßes der Grundstücke sollte die Eigentümer insbesondere in Bezug auf z.B. Steuererhebung oder Grundstücksbewertung interessieren.

Neue spezielle Formen des Katasterverfahrens (§§ 60 und 61 des Entwurfs)

Im Sinne des Entwurfs sollen zwei neue Formen des speziellen Katasterverfahrens eingeführt werden - „Ergänzung oder Änderung der erfassten Angaben zu der Person des Eigentümers, einer anderen berechtigten Person oder zu der Immobilie“ und „Überprüfung der Katasterangaben“. Die erste der erwähnten Verfahrensformen findet auf Ergänzung oder Änderung derjenigen Angaben Anwendung, die im Immobilienkataster bereits erfasst sind. Es handelt sich um solche Angaben wie z.B. Änderung des Familiennamens, des Unternehmensnamens einer juristischen Person, des festen Wohnsitzes usw. Eine solche Ergänzung oder Änderung kann auch in anderen Verfahren durchgeführt werden, z.B. im Verfahren über den Eintragungsantrag kann auch die Änderung des Familiennamens eingetragen werden, ohne ein spezielles Verfahren eröffnen zu müssen. Im Rahmen dieses Verfahrens ist es nicht möglich, Angaben zu Rechten an Immobilien einzutragen, da dies lediglich im Verfahren über die Eintragung oder über den Vermerk möglich ist.

In der zweiten der neuen Verfahrensformen überprüft das Kreisgericht die Richtigkeit der im Kataster eingetragenen Angaben aufgrund von öffentlichen und anderen Urkunden, überprüft die gemeldeten oder anderweitig ermittelten Änderungen der Katasterangaben sowie den Vorgang bei deren Eintragung. Dieses Verfahren kann durch das Kreisgericht aus eigenem Anlass oder auf Antrag desjenigen eröffnet werden, dessen Rechte von den Katasterangaben berührt werden. Das Ziel der neu eingeführten Rechtsregelung liegt darin, unbegründete Anträge auf Fehlerkorrekturen insbesondere dadurch zu eliminieren, dass das vorgenannte Verfahren dem Fehlerkorrekturverfahren vorgehen kann und gleichzeitig gebührenpflichtig ist. Stellt das Kreisgericht im Verfahren über die Überprüfung der Angaben fehlerhafte Angaben fest, so eröffnet es das Fehlerkorrekturverfahren und zahlt dem Antragsteller die Verwaltungsgebühr zurück.

Erweiterung der Gründe für die Unterbrechung und Einstellung des Verfahrens über den Eintragungsantrag (§§ 38 und 39 des Entwurfs)

Die ursprünglichen Gründe für die Unterbrechung eines Verfahrens über den Eintragungsantrag sind im Entwurf um den Fall erweitert, in dem ein Protest eines Staatsanwalts oder eine Klage in der Verwaltungsjustiz gegen eine vorherige Entscheidung zugestellt wurde, die in einem Verfahren über die Eintragung, Vollstreckung oder Nichtvollstreckung eines Vermerks erlassen wurde, betreffend eine Immobilie oder ein Recht, die bzw. das Gegenstand des Verfahrens ist. Unter dem derzeitigen Zustand gilt, dass wenn dem Kreisgericht im Laufe des Verfahrens über die Eintragung eine Verwaltungsklage zugestellt wird, das Kreisgericht das Verfahren nicht unterbricht, da es sich um keinen gesetzlichen Grund für die Unterbrechung des Verfahrens handelt. Da die Erhebung der Verwaltungsklage weitere Immobilienübertragungen nicht verhindert, entstehen somit in der Praxis Problemsituationen, wenn auf Grundlage einer solchen Klage anschließend die Entscheidung des Gerichts über die Aufhebung der vorherigen Entscheidung über die Eintragung aufgehoben wird.

Ein weiterer durch den Entwurf eingeführte Grund für die Unterbrechung des Eintragungsverfahrens ist die Situation, in der der Verfahrensbeteiligte vor dem Erlass der Entscheidung über die Eintragung vom Vertrag oder von der Vereinbarung zurückgetreten ist. Der vorgenannte Grund wurde in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Obersten Gerichts der Slowakischen Republik (Az. 6 Sžo/229/2010) ergänzt. Das Kreisamt sollte nach der Zustellung der Rücktrittserklärung das Verfahren unterbrechen um festzustellen, ob diese in die Verfügungssphäre der jeweils anderen Partei zugestellt wurde und ob zwischen den Parteien nicht eine Streitigkeit hinsichtlich seiner Gültigkeit entstanden ist. Das Kreisamt fordert gleichzeitig die anderen Verfahrensbeteiligten auf, im Falle, dass sie die Gültigkeit des Vertragsrücktritts anfechten, einen Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit des Vertragsrücktritts zu stellen, und zwar innerhalb von 60 Tagen nach dem Tag der Zustellung der Entscheidung über die Unterbrechung des Verfahrens. Beim Nachweis der Erhebung der Klage auf Feststellung der Ungültigkeit des Vertragsrücktritts unterbricht das Kreisamt das Verfahren wegen eines Vorabentscheidungsverfahrens erneut. Erhebt der Beteiligte die Klage nicht, so stellt das Kreisamt das Verfahren ein.

Dieser Grund wurde in den Entwurf deswegen aufgenommen, da das Kreisamt als Verwaltungsorgan nicht berechtigt ist, die Gültigkeit des Vertragsrücktritts zu prüfen. Teilt der Beteiligte in der Praxis dem Kreisgericht vor der Entscheidung über einen Eintragunsantrag mit, dass er vom Vertrag zurückgetreten sei, so prüft das Kreisamt nur den Umstand, ob der vom Beteiligten deklarierte Rücktrittsgrund kraft Gesetzes oder aufgrund des Vertrags zulässig ist, prüft aber nicht die Gültigkeit des Rücktritts. Dieses Problem sollte durch die Verabschiedung des Entwurfs behoben werden.

In Übereinstimmung mit der Einhaltung des Grundsatzes der Priorität der Eintragungen legte der Entwurf explizit als Grund für die Unterbrechung den Umstand fest, dass dem Verfahren ein früher eröffnetes Verfahren über die Eintragung oder Verfahren über den Vermerk vorgeht. Eine solche Unterbrechung wird mit amtlichem Vermerk in der Akte gekennzeichnet und den Verfahrensbeteiligten mitgeteilt; das Kreisamt muss darüber keine gesonderte Entscheidung erlassen.

Die Gründe für die Einstellung des Eintragungsverfahrens wurden in Übereinstimmung mit der Modifizierung der Gründe für die Unterbrechung des Verfahrens um den Fall ergänzt, in dem der Verfahrensbeteiligte vom Vertrag oder von der Vereinbarung vor der Entscheidung über die Eintragung und nach der Unterbrechung des Verfahrens zutrückgetreten ist und beim Gericht inherhalb der festgelegten Frist keine Klage auf Feststellung der Ungültigkeit des Rücktritts erhoben wurde. Der Entwurf spezifiziert auch diejenigen Fälle, in denen keine Berufung gegen die Entscheidung über die Einstellung des Verfahrens erhoben werden kann – wenn die Verfahrensbeteiligten den Eintragungsantrag zurückgenommen haben, wenn innerhalb der festgelegten Frist keine Verwaltungsgebühr bezahlt wurde und wenn in der Sache ein anderes zuständiges Kreisamt handelt.

Teilweise Vollstreckung des Vermerks (§ 50 des Entwurfs)

Aufgrund der Anforderungen der Anwendungspraxis führt der Entwurf die Möglichkeit der teilweisen Vollstreckung des Vermerks für den Fall ein, dass die Bedingungen für die Vollstreckung des Vermerks nur in Bezug auf einige Immobilien erfüllt sind. Das Kreisamt erstellt über die Vollstreckung des Vermerks zu einigen Immobilien einen amtlichen Vermerk unter Angabe des Grundes, aus dem es den Vermerk nur zu diesen Immobilien vollstreckt hat, und hebt die zu allen in der Vermerkurkunde angeführten Immobilien eingetragene Plombe auf.

Schluss

Die Wirksamkeit des Entwurfs ist zum 01.01.2016 vorgeschlagen, wobei zu erwarten ist, dass die darin enthaltene Regelung noch vor der Verabschiedung seiner endgültigen Version in den Einklang mit den neuen zivilprozessrechtlichen Vorschriften gebracht werden muss, die ein halbes Jahr später wirksam werden sollten.

Der Bedarf an einem solchen Einklang ergibt sich z.B. auch aus § 343 Abs. 2 Zivilstreitordnung, nach dem das Gericht durch eine Sicherungsmaßnahme das Pfandrecht zur Sicherung einer Geldforderung eines Gläubigers bestellen kann, wenn hier die Befürchtung an der Gefährdung der Zwangsvollstreckung besteht. Das Pfandrecht wird durch den Erlass des Beschlusses über die Sicherungsmaßnahme bestellt und entsteht durch Eintragung im zuständigen Register. Es ist offensichtlich, dass wenn das Pfandrecht an einer im Immobilienkataster eingetragenen Immobilie bestellt wird, die Eintragung des Pfandrechts durch einen Vermerk im Immobilienkataster stattfindet, der in diesem Falle konstitutive Wirkung hat. Im Sinne des Wortlauts des Entwurfs und des aktuell wirksamen Gesetzes hat der Vermerk grundsätzlich deklaratorischen Charakter. Der vorgenannte Missklang ist bis zur Verabschiedung des Entwurfs unbedingt zu beheben.